POSSÍVEIS CONSEQUÊNCIAS DAS ENCHENTES NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS
Como é do conhecimento de todos, o Estado do Rio Grande do Sul sofreu gravíssimos danos em decorrência de eventos climáticos havidos no último mês de maio.
Além da perda de vidas, que é o resultado mais lamentável, outras consequências daí virão, inclusive quanto aos contratos. Algumas delas referem-se às locações de imóveis.
Neste artigo trataremos de alguns efeitos das enchentes na locação de bens imóveis. Diante de um evento que configura força maior, surgem dúvidas sobre responsabilidades das partes envolvidas na locação. Vejamos algumas.
Uma das principais obrigações do locador é garantir que o locatário possa usar o imóvel de acordo com o previsto em contrato. Já o principal dever do locatário é o pagamento do aluguel. Daí pergunta-se: o locador deve continuar recebendo o aluguel no caso de destruição total do imóvel causada por um desastre natural?
Com a destruição total do imóvel, o locador não tem como garantir o uso do imóvel ao locatário. Logo, parece razoável que o locador não tenha direito aos aluguéis de um bem que não pode mais ser usufruído. Da mesma forma, em relação à reconstrução do imóvel, seus custos também correrão por conta do locador, eis que proprietário do bem destruído.
Nos casos de imóveis afetados parcialmente, com possibilidade de uso pelo locatário, a solução deverá se dar caso a caso. Por exemplo, pode-se estipular um aluguel proporcional à área que puder ser usada pelo locatário, alguma carência, ou outra condição. Nesses casos, a responsabilidade pela reparação dos danos parece ser do locador, pelos mesmos motivos expostos acima, pois não houve qualquer participação do locatário para que o evento ocorresse ou algo que pudesse fazer para evitar, a não ser que ele tenha assumido essa responsabilidade em contrato.
Outra pergunta que surge é se o inquilino poderá rescindir o contrato sem pagar multa.
De forma objetiva, com base nas explicações acima, parece certo de que nos imóveis sem condição de uso, o locatário poderá finalizar o contrato sem pagar multas. Já nos casos em que o imóvel possua condições parciais de uso, a melhor orientação é a de que as partes negociem a melhor solução para o caso. Em caso de divergência, há possibilidade de ingressar com uma ação judicial a fim de rever o contrato.
